2020年9月9日

コロナで変わるハワイの不動産事情

ホテル、別荘、タイムシェア、そしてバケーションレンタル、ハワイの宿泊施設の選択肢は色々ありますが、バケーションレンタルのオーナーさんは、その収益から維持コストを捻出しています。稼働率が良ければ利回りが良くなり、良い投資となりますが稼働率が下がるとマイナスのキャッシュフローとなってしまいます。

歴史は繰り返されるか、ハワイの不動産マーケット

小生がハワイに赴任したのは1995年でした。当時はバブル経済崩壊後、その影響を受けて年々ハワイの不動産価格が下がっている時期でした。マルコーという会社が日本から進出し、日本の富裕層に利回り物件としてハワイのコンドミニアムを販売してました。皆さんも聞いたことがあると思いますが、アイランドコロニー、ハワイアンモナーク、ワイキキグランド、インオンザパークなどという物件でした。販売当初は家賃保証を付けていたが会社が破綻して約束が守れなくなりました。そして多くの別荘オーナーの方が損をして売却した。2020年9月、誰も予想しなかったコロナ問題が長期化し、今後のハワイ不動産市場の行方が注目されています。

コロナ問題でバケーションレンタルオーナーも大打撃

ハワイの 7月のバケーションレンタルの稼働率はわずか 14.1％でした。前年比 63.5ポイントの減少です。
バケーションレンタルの数は 56％近く減り、397,100ユニットになりました。需要はさらに下回った 56,000ユニット、ほぼ 92％の減少です。オアフはコロナに関するバケーションレンタルの規制が一番厳しいのですが、稼働率の落ち込みは他島に比べると多少ましでした。オアフ島の 7月のバケレン稼働率は前年比 59.9ポイント低下の 20.3％、ユニット数も 7月に最大の低下をみせ、63ポイント減の 108,305ユニットになりました。さらに需要数は 91％の落ち込みをみせ 22,036ユニットでした。

規制が強化されるバケーションレンタル市場

ホノルル市に隣接する他市はバケレンの規制を緩和してきましたが、ホノルルではバケレンはコロナ禍のステイアットホーム令において、必要不可欠な事業と認められていませんでした。徴収された罰金は合計で千ドル程度ですが、コロナ関連の規制がはじまって以来、千件以上の警告書、128件の違反通知がバケレン所有者に送られています。

ハワイ島、カウアイ郡、マウイ郡では、州外からの滞在者の隔離施設として使われていない短期バケレン（30日以内）の営業が許可され、14日間の隔離が免除される州内の旅行者による利用がわずかに増えました。しかし飛行機もほぼキャンセルされ、州外からの旅行者がほとんど途絶えた 7月の利用客は大幅に落ち込みました。追記:2020年11月現在、アメリカ及び日本からの渡航者は事前検査プログラムにより、自己隔離を免除されるています。ハワイとアメリカ本土を結ぶフライトやハワイと日本を行き来するフライトの運航状況は復活し始めています。

マウイ郡のバケレン稼働率はハワイ最低の 8.9％。前年から 72.6ポイント減少しました。ユニット数は 49％以上の低下で 142,005件。需要率も 94％とハワイで一番大きく減少し、12,680件になりました。

カウアイ郡では、稼働率が 65.5ポイント減の 12.4％。ユニット数が 55％以上減って 55,962件。需要は 92％の減少で6,944件でした。

ハワイ島は、稼働率が 52.5ポイント減少の 15.8％。ユニット数は 56％近く減って 90,850件。需要は 90％減の 14,314件でした。

ますますタイムシェアの経済性と安全性が注目を浴びています

タイムシェアのリセール(中古)物件は、直販価格の1/3程です。これは、タイムシェアリゾート会社の第一先取特権が正規価格の1/3前後で行使されるという背景があります。現在は（2020年11月）コロナの問題で各リゾート会社は第一先取特権を行使していません。ですから、安価な物件があればリゾート会社に物件を先買い権を行使されることなく購入が可能なタイミングという訳です。リゾート会社の買取件相場よりも安く買える現在は買い手にとっては良い市場と言えます。逆に売りたい方にとっては相場が下がっているので暫く待つのも一考です。

タイムシェアは一口一週間という権利であることから安価です。しかもリセール（中古）市場では、価格は更に安くなります。また、リゾート会社が第一先取特権を将来行使し始めれば、価格相場が一定水準まで戻るという仕組みです。

数千万円から数億円かけて購入するハワイ不動産物件よりも、オーナーが運用する必要がなく、一般不動産よりも低価格であるタイムシェアは利回りを気にせずに所有できるので「安価で安全」と言えます。