こんにちわ！

今日は、第一先取り特権の話です。

(ディズニーのタイムシェア、アウラ二にて）

最近は、タイムシェアを購入される方も勉強
されている方も多く、この先取り特権に関して
ご相談を頂くことも多くなりました。

日本の不動産の世界ではあまり馴染みが無いかも
しれませんが、アメリカでは、「第一先取り特権
＝ ROFR（Right Of First Refusal）」というものが
良く使われます。

例えば、賃貸物件のテナントが
その物件が将来売却される際に、オーナーから
一番最初に購入する権利を有する、というもです。

まずは、一番最初にテナントに最初に購入するかどうかの
お伺いを立てないと、一般に売り出しが出来ないという
訳です。

タイムシェアリゾートの場合は、上記のケースと
異なり、実際には、以下の流れで手続きが進みます。

 
１.  売主と買主の間で売買契約書が締結される。

２. 買主は頭金を納め、移転登記を担当するエスクローの
    口座が開設される。

３.  エスクローオフィサーが、リゾート会社に第一先取り
    特権を行使するかの確認の手紙を出す。

４. リゾート会社は書面で第一先取り特権を行使するか
    どうかを回答する。

５.  ここでOKが出ていれば、問題なく買主はこの物件を
     正式に購入する権利を得ます。
     万が一、ヒルトンなどのリゾート会社が第一先取り
     特権を行使すると、リゾート会社が買主として
     同条件にて物件を購入します。

購入者が納めた頭金は全額返金されます。

また、同じ物件での売り出しがあれば、買取された
金額よりも、少し金額を上げて購入の申込みを再度
行うことが可能です。

この制度は、リゾート会社にとってリセール市場での
相場下落を阻止する手段として使われます。

ヒルトン、マリオット、ディズニー、ウィンダムと
全てのリゾートがこの権利を有しています。

また、正規の販売価格の30～35％を下回ると
行使される可能性が高まります。

更に、今年はヒルトンとマリオットが年明け以降
積極的に第一先取り特権を行使して、物件を買って
います。

この第一先取り特権は、物件とタイミングにより
常に行使されるわけではありません。

また、30％を下回っても販売が許可される
場合もあります。

リゾート会社の動きは随時変化しますので、
興味のある方は、直接お問合せ頂ければと
思います。

また、引き続き、タイムシェアリセールの情報を
提供して行きたいと思います。

 
くじら倶楽部
中山孝志