誰でも、自分の不動産物件の価値が下がるのは、好ましく思わないでしょう。

 

タイムシェアリゾートも、不動産ですから長期的に価値（Value）を保つことが重要です。

 

そのためには、物件内容が常にベストコンディッションではなくてはいけません。

 

そのためには、どうするか？

 

もちろん、メンテナンスをしっかりすることですね。

 

そのメンテナンスにかかる費用が、年間管理費というわけです。

 

今年も、その年間管理費の来年度支払い通知が来る季節となりました。

 

 

オーナーの中には、毎年少しずつ値上がりすることに、やや不満の色も隠せない方もおられると思います。

 

では、その年間管理費は具体的に誰がどうやって決めて、どのようなことに使われているのでしょうか？

 

普段、あまり気にしていない方がほとんどだと思いますので、今回簡単にですがその詳細をお伝えしたいと思います。

 

まず、年間管理費が使われている内訳は一般に以下のようになります。（各リゾートにより違いはあるものの、だいたいこのような内訳となります。）

 

 

15％…リゾートマネージメント、フロントサービス

20％…ハウスキーピンｸﾞ・リネンサービス

12％…リゾート内維持、修理

6％ …インテリアの管理維持・修繕・物品交換など

12.5％…クラブ、リゾート（オーナーズ協会）の運営

3％…メンバーサービス

11％…水、光熱費、保険、

12.5％…人件費

10％…リザーブ

 

以上の合計　100％

 

それでは、これらは誰が決めるのであろうか？

 

それは、そのリゾートのオーナー達からなる、オーナーズ・アソシエーションで、そして、その中の代表役員（Board Memberと言い、毎年選ばれる）が、*プラン・マネージメントをいつもチェックし、費用の査定をして次年度の管理費が決定されるという仕組みです。

 

（*プラン・マネージメントというのは、具体的なリゾートの運営方法：誰がどのように運営していくかなど－が克明に書かれた文書であり、これがタイムシェア・リゾート運営の許認可に必要な書類でもある。）

 

 

その管理費が、何故毎年上がっていくのでしょうか？

 

リゾートが販売され始め、その販売の状況、どの物件が人気があるかなどによっても違ってきますが、傾向としては、そのリゾートが販売され始めてから５～７年は、年間管理費は上昇していきます。

 

よくできたリゾートほど、管理費が高いのが当然といえば当然のことなのです。

 

反対に、安い管理費のリゾートは、そのメンテナンスに問題があるかもしれないという点で、オーナーとして心配した方がいいかもしれません。築15年経ったリゾートが、十分な予算を取らず、古ぼけた魅力のないリゾートになっているというケースはアメリカでも見受けられます、

 

つまり、充分なメンテナンスをしていないがために、物件の価値が下がっていく恐れもあるということです。

 

タイムシェアリゾートは、どれも独立採算制ですから、いくらヒルトン系列でも、物件維持、メンテナンスやオペレーションなどの費用を、ヒルトンホテルから持ってくることはできない仕組みになっています。

 

この意味からも、ホームリゾートが良いか悪いかは、この年間管理費にかかってくるといっても、過言ではありません。

 

つまり、

高い（と感じる）管理費＝物件のメンテナンスが充分に行われている＝物件の価値を保持、ということも言えるのです。
年間管理費について、再考できましたら幸いです。
★11月中旬のタイムシェアリセール物件更新が行われました。
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